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  这些新品迭代，成林板块全都没能赶上，几乎所有住宅都还停留在二代的水平。成林客户只能眼馋三代四代新品，却无处下手，事实上形成了产品力断层与供需的结构性机会。

  从最早的香邑国际到后来的万科系，这部分房子房龄已超越10年，而且早年的户型格局普遍较小，片区客户进入了密集的改善需求释放阶段。所以地缘改善客户面临的选择很尴尬：要么买房龄10年+的二手房，要么搬去更远的板块。这也是板块内次新房价格相对稳健的核心原因。

  天房绿城春玉芝蘭的出现，给了片区改善客户第三个选项。作为天房首个4.0项目，天房在这一个项目的投入力度极大，为了打造最前卫的产品，引入了以产品力著称的绿城作为代建方，所以这一个项目在产品打造上，看点很足。

  地块本身沿成林道展开，天然的短进深大面宽，采光面、面宽很充裕，毫无遮挡。南侧与成林道主路间有二十多米的绿化带隔离，与市政界面形成显著区隔，可以保障社区内部环境的独立静谧。

  项目容积率只有1.6，在目前东部片区属于低密地块。项目一共规划了两排8 栋住宅，328 户，全是6-9 层洋房。对成林片区数万户十年以上的改善需求而言，洋房产品一定会处于供不应求的状态。更何况，片区首个四代住宅供应，占据着先发红利。

  项目配置了极具仪式感的酒店式迎宾大门，二进归家大堂，三进瀑布景墙与叠水内庭，基本把市面上前卫产品创新点拉满。从洋房的产品形态，到户型、配置，几乎是全面对位地缘改善需求。

  项目住宅全部架空，架空层带来的采光、园林与活动空间很多客户已经颇为熟悉。室内会所空间配置的健身房、瑜伽馆、儿童娱乐、老人休憩空间，让一老一少都有四季活动的空间，年轻人也有运动休闲场所。

  总体规划及配置来看，这一个项目很“务实”。户型设计上也是锚定地缘改善需求，规划面积段从95-150平方米，产品细节上也是全面发力，规划全系全开敞露台、宽窗窄墙、大面积落地窗……在得房率空前提升的环境下，居住舒适度直接拉满。

  95平户型是实用三室的H+1布局，客厅开间3.7米，进深4米，客厅方正好用。主卧与北向次卧开间约3.3米，对首改客户来说，核心功能空间的实用性与舒适度足够了。更何况，一个进深1.6米的开敞阳台贯通客厅与次卧，生活场景会很多元。北向的设备平台空间足够大，可完全节约空间作为洗衣房使用。稍加注意就会发现这一个项目阳台不是完全出挑，而是向内凹进了大约60公分，避免了对左右卧室空间的采光干扰。

  117平户型会是大多数客户选择的主力，户型方正、宽厅、功能完全分区。独立入户玄关，5.7米的大尺度宽厅，最小的次卧开间能达到3米，主卧更是3.5米的开间尺度，配全明化妆台。餐厨空间也明显更加舒适，总长8.7米的开敞阳台只算一半面积，整体空间足够标准改善客户的需求。

  相比之下，125平户型尺度扩容很明显。客厅扩充到了6.6米，主卧面宽升级到了3.6米。尤其是餐厨空间，直接拉升到了3.7米，不论是岛台还是放置圆桌，整体的空间布局灵活性更好。开敞阳台的面积也升级到了接近16平米，舒适度当然会更高。作为小区楼王位置，而且只有不到40套，属于奇货可居的状态。

  户型格局的务实直接对应的是周边置换改善客户的居住需求，但很多细节的“务实”远超我的预料。最直观的就是静音系统，引入了眼下前卫的“好房子”营造体系。首排南向全部配了四玻两腔玻璃，中间配隔声胶条，大幅度降低噪音影响。还在楼板之间，增加了5mm 橡胶隔声垫层，缓解振动传导，楼上的小孩跑动也不会干扰到楼下住户。以前的老房子晚上冲马桶哗啦声从楼顶贯穿到一楼，天房绿城春玉芝蘭用了双壁中空螺旋消音排水管，能大大降低排水噪音。

  除此之外，很多眼下销售阶段并不显性，但是入住阶段绝对很困扰的隐性“痛点”，天房绿城春玉芝蘭都前置做好了预案。比如未解决架空层的高差，这一个项目是第一个在架空层配置电动扶梯的，老人、孩子出行会更方便。增加高空抛物、电梯内电动车识别、老人儿童活动区的AI监控探头，甚至户外休闲座椅都做了太阳能无线充电配置……

  在天津已经养成了“钱花在面子上”的行业风气，这一个项目作为一个小地块，面子上做足了能做的一切，里子的“诚意”也已经很足了。

  客观来说，成林道很多年都是城市发展的路人，开车去机场、滨海、空港都会途经，多数时候也只是“路过”，很少有人真正走进去。

  但成林道本身是横贯天津站、河东腹地、机场空港乃至于东丽湖的核心快速干线之一。联络高铁与机场的核心干线，在任何城市都属于高规格打造的重点。与西青以地产开发推动区域发展不同，成林板块依托的是大型市政配套落地，来实现整个区域更新发展的。

  目前动作最快的就是三中心医院新址，作为市级重点工程、天津的老牌三甲医院，三中心的落位让片区大型市政配套开始启动。紧随其后的是程林公园，就在天房绿城春玉芝蘭的正对面，在天津一环十一园的整体规划中已经面世许久，而且是城市东部与水西等级相当的规格。据说最近在勘定选址，建成后，将成为整个东部的生态景观核心节点。

  另外，天津滨海国际机场三期扩建工程已经启动，东丽区的首个高铁站点京滨城际天津机场站也在抓紧建设中，未来这个片区的客户到北京、唐山都可以就近从机场站出发。

  今年天津提出：推动“站产城”融合发展，国际机场升级为集航空、高铁、地铁、城际于一体的国际航空物流中心和综合交通枢纽，对于成林板块来说重要性不言而喻，融合发展必然不会只是交通廊道上的“背景板”，反而更是“门户前台”。

  目前片区的基础生活配套已经很醇熟，天房绿城春玉芝蘭本身配套了8000平方米精品商业街，生活便利度逐步提升。一条成林道开3公里是万新市场，烟火气很足，5公里是万达与乐堤港。山姆会员店东丽店最近也已经封顶，大型商超带来的片区生活便利度也会直线提升。

  过去市场裹挟下客户存在严重的“盲目追逐”，抛开自身需求去追逐开发商密集的板块热度。但最近几年大多数热销盘都是小板块内的“独家资源”，成林片区本身处于改善需求密集，但是产品断层的结构性节点上，天房绿城春玉芝蘭作为首发四代住宅项目，已经精准锁定了板块内的置换改善底层需求，再加上静音、智能化等等的诚意配置，对板块改善来说极具说服力。